定期借家と普通借家の違いとは？契約前に確かめたい注意点

普通借家と定期借家、いちばんの違いは「更新」

賃貸住宅の契約には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。どちらも借地借家法にもとづく契約ですが、契約期間が終わったときの扱いが根本的に違います。

普通借家契約

都内の賃貸マンションで多く見られるのが普通借家契約です。契約期間が満了しても、借りる側が住み続けたいと希望すれば、基本的に契約は更新されます。貸主側から更新を断ったり解約を申し入れたりするには「正当事由」が必要とされ、借主の住まいが守られやすい仕組みになっています。

定期借家契約

定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すると、更新されずに契約が終了します。住み続けたい場合は、貸主と借主が合意したうえで「再契約」を結ぶ必要があります。再契約は更新とは別物で、貸主が応じるかどうかは物件ごとの事情によります。

また、定期借家契約は書面などで契約を結ぶこと、そして契約前に「更新がなく期間満了で終了する」ことを記した書面を交付して説明することが求められています。この説明を受けた記憶がない、あるいは内容がよく分からないまま署名するのは避けましょう。

定期借家の物件が出てくる理由

定期借家の物件には、貸主側にそれぞれの事情があることが多いです。代表的なものを知っておくと、物件の背景を想像しやすくなります。

• 持ち主の転勤などによる一時的な賃貸：分譲マンションの所有者が転勤や留学の期間だけ部屋を貸し、戻ってきたら自分で住む予定のケース。
• 建て替えや大規模な改修の予定がある建物：一定時期以降は入居者がいない状態にしたい場合。
• 将来の売却や家族の入居を考えている物件：期間を区切って貸したいケース。
• 貸主が入居者との関係を一定期間ごとに見直したい場合：再契約を前提にしつつ、定期借家としているケース。

事情によって、再契約ができる可能性は大きく変わります。持ち主が戻る予定の部屋であれば再契約は難しいことが多く、一方で再契約を前提にしている物件もあります。募集情報に「再契約可」「再契約不可」「再契約相談」などの表記がある場合は、見落とさずに目を通しておきたいところです。

定期借家の物件を選ぶときに確認したいこと

定期借家だから避けるべき、ということはありません。分譲仕様の部屋が賃貸に出ていたり、条件面で検討しやすい物件があったりと、選択肢を広げられる面もあります。大切なのは、契約内容を理解したうえで自分の暮らしの予定と合っているかを見極めることです。

1. 契約期間と自分の予定が合っているか

まず確認したいのは契約期間です。期間の長さは物件ごとに異なります。たとえば「子どもの進学までの数年間」「勤務先が変わる予定がある」など、住む期間の見通しがある人にとっては、期間が合えば検討しやすい契約です。反対に、長く同じ場所に住みたい人は、期間満了後に引っ越しが必要になる可能性を前提に考える必要があります。

2. 再契約の可否と条件

再契約の可能性がある場合は、次の点を不動産会社を通じて確認しておくと安心です。

• 再契約の際に賃料などの条件が変わる可能性があるか
• 再契約時に事務手数料や仲介手数料、礼金などの費用がかかるか
• 再契約を希望する場合、いつ頃までに意思を伝える必要があるか

「再契約可」と書かれていても、それは将来の再契約を約束するものではない点に注意が必要です。口頭で「たぶん大丈夫」と言われても、書面上の扱いを確かめておきましょう。

3. 中途解約のルール

定期借家契約では、途中で解約できるかどうかが契約の定め方によって変わります。居住用の物件では、一定の条件のもとで、転勤や療養、親族の介護といったやむを得ない事情がある場合に借主から解約を申し入れられる仕組みがあります。ただし、それ以外の事情での中途解約は、契約書に解約できる旨の特約があるかどうかがポイントになります。

転職や結婚など、期間中に住まいを変える可能性が少しでもある人は、中途解約の条項と違約金の有無を契約前に読んでおきましょう。

4. 期間満了の通知について

契約期間が一定以上の定期借家契約では、貸主は期間満了の一定期間前までに「契約が終了する」ことを借主に通知することになっています。通知が届いたら、その後の住まい探しのスケジュールを立てる合図と考えてください。引っ越し先を探す期間や、子どもの学校の区切りなども考え合わせて、早めに動けるようにしておくと慌てずに済みます。

5. 更新料や初期費用の扱い

定期借家契約は更新がないため、更新料がかからない形になっていることがあります。一方で、再契約時に別の費用が発生する場合もあります。初期費用・月々の費用・再契約時の費用を合わせて、住む予定の期間全体でどのくらいかかるかを比べると、普通借家の物件と公平に比較できます。

普通借家と定期借家、どちらが向いているか

目安として、次のように考えると整理しやすくなります。

定期借家を検討しやすい人

• 住む期間がある程度決まっている（転勤・単身赴任・進学・家の建て替え中の仮住まいなど）
• 期間満了後の引っ越しを前提に計画を立てられる
• 分譲マンションの部屋など、普通借家では出会いにくい物件も含めて探したい

普通借家のほうが安心しやすい人

• 同じエリアに長く住み続けたい
• 子どもの通学区域を変えたくないなど、引っ越しのタイミングを自分で選びたい
• 将来の予定がまだはっきりしていない

どちらの契約でも、気になる点は重要事項説明の場で遠慮なく質問してください。特に定期借家の場合は、契約期間、再契約の扱い、中途解約の条件の3点を書面で確認しておくことが、入居後のトラブルを防ぐ近道です。

物件を探す際は、募集情報の契約形態の欄もあわせて見るようにすると、候補を絞り込みやすくなります。TRUSTATE ARCでは都内の賃貸・売買マンションを幅広く掲載しています。契約形態や現在の募集条件は各物件ページでご確認いただけますので、まずは物件一覧から、ご自身の予定に合いそうなお部屋を探してみてください。